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住宅小區規劃的編制與審定 住宅小區選址定點之后，由建設單位委托有資質的設計單位開展小區規劃圖的設計。城市綜合開發的新區和舊城區，應由綜合開發管理部門(或綜合開發公司)委托有資質的設計單位開展小區規劃圖設計。住宅小區規劃設計也可以采用方案招標的方法，以利于方案評優，提高小區規劃設計的質量，更好地適應市場經濟的要求。住宅小區規劃總圖從小區規劃管理的角度應反映：小區建設擬用地范圍;標明規劃管理部門劃定的道紅線及其他外部條件;標明小區道的、標高、坡度及轉彎半徑;標明小區建筑物(包括住宅、公共建筑等)的、形狀、層數及室內外地坪設計標高等;明確小區各種市政工程管網的平面，管徑、控制點坐標及標高、豎向規劃等;標明小區內各類型停車場地的布置形式;明確小區綠化及室外布置等。此外，小區規劃總圖還應注明主要經濟技術指標如：居住人口，小區總用地面積，小區規劃用地平衡，總建筑面積，住宅建設面積，公共建筑面積，建筑密度，容積率，綠地率等。住宅小區規劃圖應向城市規劃管理部門申報審查，由城市規劃部門會同各有關部門共同審查，審查的內容包括小區總體布局、城市景觀、管網綜合布置和技術經濟指標等。由城市規劃管理部門提出住宅小區規劃圖審查意見通知書，作為下階段設計修改和規劃圖審批的依據。住宅小區規劃審批內容包括原則同意的意見，綜合各方面審查應予修改補充的意見。審批權由當地人民，一般由城市規劃管理部門審批，較重要的小區由市規劃管理部門提出審查意見，報市(縣)人民批準。住宅小區規劃圖內容包括：小區規劃說明書;小區規劃總平面圖及各專項規劃平面圖;小區豎向規劃圖;小區主要技術經濟指標;各項市政工程規劃;小區整體或局部效果圖等。審批通過及修改通過后的住宅小區規劃圖，應注明時間，并加蓋審批機構公章，否則不具備法律效力。 住宅小區建設用地規劃許可證的辦理 建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目、面積、范圍，符合城市規劃的憑證。《中華人民國城市規劃法》第31條明確：“建設單位或者個人在取得建設用地規劃許可證后，方可向縣級以上地方人民土地管理部門申請用地”。第39條：“在城市規劃區內，未取得建設用地規劃許可證而取得建設用地批準文件占用土地的，批準文件無效”。建設用地規劃許可證是建設用地單位權益的法律。住宅小區建設或開發單位只有在獲得建設用地規劃許可證后，才表明小區建設用地符合城市規劃要求，是受到法律的。由城市規劃管理部門發給的建設用地規劃許可證應當包括標有住宅小區建設用地具體界線的附圖和具體規劃要求的附件。附圖和附件是建設用地規劃許可證的配套證件，具有同等法律效力。 住宅小區建筑工程規劃管理 建筑工程規劃管理是住宅小區規劃審批過程中的重要環節之一。住宅小區建設中各項建設工程如建筑工程、市政公用設施工程等必須符合城市規劃，由城市規劃管理部門實施統一的建筑工程規劃管理。住宅小區內各項建設工程項目向城市規劃部門申請辦理建設工程許可證手續，并按照建設工程許可證的要求進行建設。住宅小區建筑工程規劃管理內容包括： 1.確定住宅小區建筑工程規劃設計要求，發放規劃設計要求通知書，這些要求主要根據已審批的住宅小區規劃圖而提出的，以此作為各建設工程初步設計方案的依據。 2.審定各建設工程(包括住宅，公共建筑，市政公用設施等)初步設計方案，發放初步設計方案規劃審定書，作為施工圖設計的依據。 3.審查施工設計圖，發放建設工程許可證，作為批準開工的依據。經過這些程序后，建設部門方可開始辦理稅費手續，獲得施工許可證，進而開始施工。 |