近日，半島購(gòu)房俱樂(lè)部孫女士提出一個(gè)問(wèn)題：“我們的單元門已經(jīng)壞了挺長(zhǎng)時(shí)間了，不知道如果要換的話，是向物業(yè)申請(qǐng)使用物業(yè)費(fèi)，還是公共維修基金？是否需要征得整個(gè)單元業(yè)主的同意？”其實(shí)，我們買房時(shí)，除了購(gòu)房款之外，還要另外支付兩個(gè)費(fèi)用，即公共維修基金費(fèi)和入住使用后繳納的物業(yè)費(fèi)。但很多業(yè)主如孫女士一樣，對(duì)于這兩項(xiàng)費(fèi)用并不了解，甚至說(shuō)不出他們的差別。這兩種費(fèi)用為什么要分開(kāi)來(lái)繳納？今天記者就來(lái)給大家講講。 公共維修基金又叫房屋養(yǎng)老金或者是大修資金，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為房屋房款的2%-3%。主要用于房屋保修期滿后公共部位、公共設(shè)施的大、中修和小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備的更新、。公共部位指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 物業(yè)費(fèi)是業(yè)主或者是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理公司對(duì)社區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和等項(xiàng)目進(jìn)行日常、修繕、整治等與業(yè)主生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。 1、繳納費(fèi)用的歸屬權(quán)不同。公共維修基金是業(yè)主在正式入住前一次性繳納的，入住之后沒(méi)有特殊情況不需要再次繳納。這筆費(fèi)用由成立的業(yè)主委員會(huì)或者是社區(qū)所在地的房管局統(tǒng)一保管，但使用所有權(quán)在業(yè)主。只有在房屋的保修期滿或者是社區(qū)房屋大修時(shí)才能使用，使用時(shí)，需要獲得全體業(yè)主的投票決定才可。物業(yè)費(fèi)是業(yè)主入住社區(qū)之后按月或者是按季度繳納的，這筆錢屬于物業(yè)公司，是物業(yè)公司對(duì)社區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和等項(xiàng)目進(jìn)行日常、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所獲得的報(bào)酬。業(yè)主不能以任何理由無(wú)故拖欠物業(yè)費(fèi)用，當(dāng)然，如果物業(yè)費(fèi)征收不合理，或者是征收后，物業(yè)公司卻不好好為業(yè)主服務(wù)，遭到業(yè)主投訴的，那么業(yè)主委員會(huì)是可以開(kāi)會(huì)決議物業(yè)公司的去留的。 a型血人的性格 2、費(fèi)用使用流程不同。公共維修基金的所有權(quán)是全體業(yè)主，所以想要使用這筆資金，必須要獲得業(yè)主的同意。具體的申請(qǐng)流程是，向業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，然后通知全體業(yè)主，如果該舉措獲得三分之二業(yè)主的同意的話，那么經(jīng)過(guò)審核和批準(zhǔn)之后，才可使用劃撥的資金，動(dòng)工維修。物業(yè)費(fèi)是社區(qū)日常的與管理，如果社區(qū)的公共區(qū)位需要一些小修小補(bǔ)，或者是業(yè)主發(fā)現(xiàn)什么地方破損、有問(wèn)題時(shí)，可以向物業(yè)公司反饋，在物業(yè)管理處進(jìn)行登記，物業(yè)公司確認(rèn)審核通過(guò)后，就可使用這筆費(fèi)用對(duì)社區(qū)進(jìn)行，維修。 3、使用范圍不同。公共維修基金主要是用于社區(qū)大規(guī)模的翻修和，主要包括房屋的防水，墻體，電梯維修等，日常的小修小補(bǔ)如果用公共維修來(lái)解決來(lái)說(shuō)，有點(diǎn)大材小用。房屋除了基本的保修期之外，一般來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)較大問(wèn)題的年限也在10年以上，所以公共維修基金更像是房屋的養(yǎng)老金或者是保障。而物業(yè)費(fèi)的使用相比公共維修基金就就是小修小補(bǔ)了，主要是社區(qū)內(nèi)部的、衛(wèi)生與打理等，費(fèi)用很少。物業(yè)費(fèi)用的合理使用足以保障業(yè)主的日常生活正常進(jìn)行。 相較于物業(yè)費(fèi)，公共維修基金的使用條件相對(duì)比較嚴(yán)格。其使用前提有兩個(gè)：一是房屋的保修期滿之后才能使用，二是在對(duì)公共部位大修、翻修的時(shí)候才能使用，小問(wèn)題一般是用物業(yè)費(fèi)來(lái)解決的。同時(shí)，在不使用維修基金的階段里，維修基金作為公共資產(chǎn)和固定資產(chǎn)除了購(gòu)買國(guó)債或法律、法規(guī)的其他基金范圍外，用作他處。而且使用時(shí)要獲得業(yè)主的同意才可。 另外，公共維修基金還有一些其他的特殊用法，如物業(yè)費(fèi)和公共維修基金費(fèi)在特殊情況下可以轉(zhuǎn)借一部分，主要是指在社區(qū)維現(xiàn)的問(wèn)題不是特別大，物業(yè)就可以解決，但是物業(yè)公司費(fèi)用緊張的情況下，物業(yè)可以與業(yè)主委員會(huì)商議從公共維修基金中暫借相當(dāng)于一個(gè)月物業(yè)費(fèi)的額度用于社區(qū)的維修和翻新備用金，在約定歸還的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)公司要盡快歸還這筆費(fèi)用。而社區(qū)房屋或者公共區(qū)位需要大修使用到公共維修基金的，可預(yù)先支取施工承包合同中約定的預(yù)付款，但預(yù)付款最高不得超過(guò)工程款總額的30%。這項(xiàng)決定同樣要獲得業(yè)主委員會(huì)的審批同意。
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