房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記應(yīng)當(dāng)遵循下列原則：1、房屋登記由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理；2、房屋登記依申請(qǐng)而啟動(dòng)；3、房屋登記應(yīng)遵循房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則；4、未辦理房屋所有權(quán)初始登記的，不得辦理房屋的其他登記；因處分房地產(chǎn)而登記的，被處分的房地產(chǎn)應(yīng)已登記。 一、房屋登記簿與房屋權(quán)屬證書 《物權(quán)法》“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”、“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”，因此，房屋登記簿是房屋歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是人享有房屋的證明，其上記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與房屋登記簿一致；記載不一致的，除有證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。 二、更正登記與登記 人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而房屋登記簿上記載的人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)登記。房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，申請(qǐng)人在登記之日起十五日內(nèi)不起訴，登記失效。登記不當(dāng)，造成人損害的，人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。 三、物權(quán)效力與合同效力 《物權(quán)法》第十五條：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力�！钡谑臈l：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。” 由此可見，合同是當(dāng)事人之間的一種合意，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，并不必然與物權(quán)的變動(dòng)聯(lián)系在一起，不能認(rèn)為合同生效就自然而然發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，依照法律應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀�，必須進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)登記，將有關(guān)事項(xiàng)記載于登記簿才能生效。簡言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，需在合同依法成立生效的基礎(chǔ)上加上登記才能發(fā)生效力。如房屋買賣交易時(shí)，簽訂了買賣合同，合同即生效，若沒有辦理房屋登記手續(xù)，房屋所有權(quán)則不發(fā)生轉(zhuǎn)移。買賣雙方基于合同才享有的義務(wù)雖受法律，但房屋的變動(dòng)欲發(fā)生效力應(yīng)當(dāng)由雙方共同申請(qǐng)房屋登記，將內(nèi)容記載于房屋登記簿，才可以真正保障雙方權(quán)益。 四、預(yù)告登記 《物權(quán)法》：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記”，“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。因此，欲購買尚未通過竣工驗(yàn)收的房屋，不管一次性付款，還是準(zhǔn)備貸款，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，可以申請(qǐng)預(yù)告登記，從而防止開發(fā)商把已出售的房屋再次出售或者抵押。 五、法律責(zé)任 申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)登記材料的真實(shí)性、性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料申請(qǐng)房屋登記。申請(qǐng)人提交錯(cuò)誤、虛假的材料申請(qǐng)房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。非法印制、偽造、變?cè)旆课輽?quán)屬證書或者登記證明，或者使用非法印制、偽造、變?cè)斓姆课輽?quán)屬證書或者登記證明的，由房屋登記機(jī)構(gòu)予以收繳；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。 知識(shí)問答 問：孩子不滿18周歲，房屋人可以登記為孩子的姓名嗎？ 答：可以。未成年人的房地產(chǎn)應(yīng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。當(dāng)監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)提交本人和未成年人的身份證明、監(jiān)護(hù)關(guān)系證明。 問：申請(qǐng)人提供虛假、錯(cuò)誤材料申請(qǐng)登記，需要承擔(dān)責(zé)任嗎？ 答：申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)登記材料的真實(shí)性、性、有效性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料申請(qǐng)房屋登記。申請(qǐng)人提交錯(cuò)誤、虛假的材料申請(qǐng)房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 問：婚后購買的房產(chǎn)應(yīng)如何申請(qǐng)登記？ 答：根據(jù)《婚姻法》第十九條“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式” 以及《房屋登記辦法》第十“共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記�！钡�，婚后購買的房產(chǎn)應(yīng)由夫妻雙方提交身份證、結(jié)婚證共同申請(qǐng)登記，以保障自己的。 問：購買的開發(fā)單位的商品房，什么時(shí)候可以辦理房權(quán)證？ 答：根據(jù)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》“未辦理房屋所有權(quán)初始登記的，不得辦理房屋的其他登記；因處分房地產(chǎn)而登記的，被處分的房地產(chǎn)應(yīng)已登記”的，開發(fā)公司申請(qǐng)辦理商品房的所有權(quán)初始登記后，購房人才能申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。 （房管局 于斐菲供稿） 延伸內(nèi)容： |