房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記應(yīng)當遵循下列原則：1、房屋登記由房屋所在地的房屋登記機構(gòu)辦理；2、房屋登記依申請而啟動；3、房屋登記應(yīng)遵循房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則；4、未辦理房屋所有權(quán)初始登記的，不得辦理房屋的其他登記；因處分房地產(chǎn)而登記的，被處分的房地產(chǎn)應(yīng)已登記。 一、房屋登記簿與房屋權(quán)屬證書 《物權(quán)法》“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”、“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律應(yīng)當?shù)怯浀�，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”，因此，房屋登記簿是房屋歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是人享有房屋的證明，其上記載的事項，應(yīng)當與房屋登記簿一致；記載不一致的，除有證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。 二、更正登記與登記 人、利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而房屋登記簿上記載的人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請登記。房屋登記機構(gòu)予以登記的，申請人在登記之日起十五日內(nèi)不起訴，登記失效。登記不當，造成人損害的，人可以向申請人請求損害賠償。 三、物權(quán)效力與合同效力 《物權(quán)法》第十五條：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力�！钡谑臈l：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。” 由此可見，合同是當事人之間的一種合意，屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇，并不必然與物權(quán)的變動聯(lián)系在一起，不能認為合同生效就自然而然發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動。不動產(chǎn)物權(quán)的變動，依照法律應(yīng)當?shù)怯浀模仨氝M行不動產(chǎn)物權(quán)的變動登記，將有關(guān)事項記載于登記簿才能生效。簡言之，不動產(chǎn)物權(quán)的變動，需在合同依法成立生效的基礎(chǔ)上加上登記才能發(fā)生效力。如房屋買賣交易時，簽訂了買賣合同，合同即生效，若沒有辦理房屋登記手續(xù)，房屋所有權(quán)則不發(fā)生轉(zhuǎn)移。買賣雙方基于合同才享有的義務(wù)雖受法律，但房屋的變動欲發(fā)生效力應(yīng)當由雙方共同申請房屋登記，將內(nèi)容記載于房屋登記簿，才可以真正保障雙方權(quán)益。 四、預(yù)告登記 《物權(quán)法》：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記”，“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。因此，欲購買尚未通過竣工驗收的房屋，不管一次性付款，還是準備貸款，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，可以申請預(yù)告登記，從而防止開發(fā)商把已出售的房屋再次出售或者抵押。 五、法律責任 申請人應(yīng)當對申請登記材料的真實性、性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。非法印制、偽造、變造房屋權(quán)屬證書或者登記證明，或者使用非法印制、偽造、變造的房屋權(quán)屬證書或者登記證明的，由房屋登記機構(gòu)予以收繳；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 知識問答 問：孩子不滿18周歲，房屋人可以登記為孩子的姓名嗎？ 答：可以。未成年人的房地產(chǎn)應(yīng)由其監(jiān)護人代為申請登記。當監(jiān)護人代為申請時，應(yīng)提交本人和未成年人的身份證明、監(jiān)護關(guān)系證明。 問：申請人提供虛假、錯誤材料申請登記，需要承擔責任嗎？ 答：申請人應(yīng)當對申請登記材料的真實性、性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記，給他人造成損害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。 問：婚后購買的房產(chǎn)應(yīng)如何申請登記？ 答：根據(jù)《婚姻法》第十九條“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當采用書面形式” 以及《房屋登記辦法》第十“共有房屋，應(yīng)當由共有人共同申請登記�！钡�，婚后購買的房產(chǎn)應(yīng)由夫妻雙方提交身份證、結(jié)婚證共同申請登記，以保障自己的。 問：購買的開發(fā)單位的商品房，什么時候可以辦理房權(quán)證？ 答：根據(jù)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》“未辦理房屋所有權(quán)初始登記的，不得辦理房屋的其他登記；因處分房地產(chǎn)而登記的，被處分的房地產(chǎn)應(yīng)已登記”的，開發(fā)公司申請辦理商品房的所有權(quán)初始登記后，購房人才能申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。 （房管局 于斐菲供稿） 延伸內(nèi)容： |