房屋登記,是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋和其他應(yīng)當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。房屋登記應(yīng)當遵循下列原則:1、房屋登記由房屋所在地的房屋登記機構(gòu)辦理;2、房屋登記依申請而啟動;3、房屋登記應(yīng)遵循房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)主體一致的原則;4、未辦理房屋所有權(quán)初始登記的,不得辦理房屋的其他登記;因處分房地產(chǎn)而登記的,被處分的房地產(chǎn)應(yīng)已登記。 一、房屋登記簿與房屋權(quán)屬證書 《物權(quán)法》“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”、“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律應(yīng)當?shù)怯浀,自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”,因此,房屋登記簿是房屋歸屬和內(nèi)容的根據(jù),房屋登記機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)房屋登記簿的記載,繕寫并向人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是人享有房屋的證明,其上記載的事項,應(yīng)當與房屋登記簿一致;記載不一致的,除有證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。 二、更正登記與登記 人、利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的,可以申請更正登記。利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤,而房屋登記簿上記載的人不同意更正的,利害關(guān)系人可以申請登記。房屋登記機構(gòu)予以登記的,申請人在登記之日起十五日內(nèi)不起訴,登記失效。登記不當,造成人損害的,人可以向申請人請求損害賠償。 三、物權(quán)效力與合同效力 《物權(quán)法》第十五條:“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力!钡谑臈l:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。” 由此可見,合同是當事人之間的一種合意,屬于債權(quán)法律關(guān)系的范疇,并不必然與物權(quán)的變動聯(lián)系在一起,不能認為合同生效就自然而然發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動。不動產(chǎn)物權(quán)的變動,依照法律應(yīng)當?shù)怯浀模仨氝M行不動產(chǎn)物權(quán)的變動登記,將有關(guān)事項記載于登記簿才能生效。簡言之,不動產(chǎn)物權(quán)的變動,需在合同依法成立生效的基礎(chǔ)上加上登記才能發(fā)生效力。如房屋買賣交易時,簽訂了買賣合同,合同即生效,若沒有辦理房屋登記手續(xù),房屋所有權(quán)則不發(fā)生轉(zhuǎn)移。買賣雙方基于合同才享有的義務(wù)雖受法律,但房屋的變動欲發(fā)生效力應(yīng)當由雙方共同申請房屋登記,將內(nèi)容記載于房屋登記簿,才可以真正保障雙方權(quán)益。 四、預(yù)告登記 《物權(quán)法》:“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記”,“預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的人同意,處分該不動產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力”。因此,欲購買尚未通過竣工驗收的房屋,不管一次性付款,還是準備貸款,為保障將來實現(xiàn)物權(quán),可以申請預(yù)告登記,從而防止開發(fā)商把已出售的房屋再次出售或者抵押。 五、法律責任 申請人應(yīng)當對申請登記材料的真實性、性、有效性負責,不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記,給他人造成損害的,應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。非法印制、偽造、變造房屋權(quán)屬證書或者登記證明,或者使用非法印制、偽造、變造的房屋權(quán)屬證書或者登記證明的,由房屋登記機構(gòu)予以收繳;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責任。 知識問答 問:孩子不滿18周歲,房屋人可以登記為孩子的姓名嗎? 答:可以。未成年人的房地產(chǎn)應(yīng)由其監(jiān)護人代為申請登記。當監(jiān)護人代為申請時,應(yīng)提交本人和未成年人的身份證明、監(jiān)護關(guān)系證明。 問:申請人提供虛假、錯誤材料申請登記,需要承擔責任嗎? 答:申請人應(yīng)當對申請登記材料的真實性、性、有效性負責,不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料申請房屋登記。申請人提交錯誤、虛假的材料申請房屋登記,給他人造成損害的,應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。 問:婚后購買的房產(chǎn)應(yīng)如何申請登記? 答:根據(jù)《婚姻法》第十九條“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當采用書面形式” 以及《房屋登記辦法》第十“共有房屋,應(yīng)當由共有人共同申請登記!钡,婚后購買的房產(chǎn)應(yīng)由夫妻雙方提交身份證、結(jié)婚證共同申請登記,以保障自己的。 問:購買的開發(fā)單位的商品房,什么時候可以辦理房權(quán)證? 答:根據(jù)《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》“未辦理房屋所有權(quán)初始登記的,不得辦理房屋的其他登記;因處分房地產(chǎn)而登記的,被處分的房地產(chǎn)應(yīng)已登記”的,開發(fā)公司申請辦理商品房的所有權(quán)初始登記后,購房人才能申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。 (房管局 于斐菲供稿) 延伸內(nèi)容: |