市場比較法是最常用的房地產(chǎn)估價方法之一，即通過市場調(diào)查，選擇幾個與對象房地產(chǎn)類似的近期交易的房地產(chǎn)作為參照對象，然后對參照對象已知的價格進行必要的修正，從而求得對象房地產(chǎn)價格。其主要包括“實例的收集、調(diào)整項及調(diào)整系數(shù)的確定、實例比準價格的求取并最終確定估價對象的價格”三個階段，其中比準價格的準確性直接影響到估價結(jié)果的可靠性及合。目前，在估價實踐中關(guān)于比準價格的求取主要依據(jù)兩種模式：一種是調(diào)整系數(shù)連乘模式；另一種是調(diào)整系數(shù)累加模式。兩者的公式如下： 對象房地產(chǎn)價格（P）＝可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)公式（1） 對象房地產(chǎn)價格（P）＝可比實例價格×（1＋交易情況修正系數(shù)＋交易日期修正系數(shù)＋區(qū)域因素修正系數(shù)＋個別因素修正系數(shù)）公式（2） 式（2）中的系數(shù)為百分率系數(shù)，取值在-1～1之間，而式（1）中的系數(shù)為[1＋式（2）中的系數(shù)] 對于上述兩個公式，其運算結(jié)果是否能夠較為可靠、合理地反映出估價對象的價格，筆者認為不盡然，至少存在以下幾個方面的問題： 1.兩個公式都存在重復(fù)調(diào)整的可能。上述公式的運用，關(guān)鍵是各個調(diào)整系數(shù)的確定，而各個調(diào)整系數(shù)的確定是以影響可比實例及對象房地產(chǎn)價格的差異因素為基礎(chǔ)。由于影響房地產(chǎn)價格的某些因素之間具有很強的相關(guān)性及依存性，對某項差異因素的調(diào)整可能有一部分已包括在另一項目的調(diào)整之中。例如：在某房地產(chǎn)估價中，若對象房地產(chǎn)與可比實例之間存在面積和區(qū)域兩項影響價格差異的因素，因為面積與兩因素之間具有較強的相關(guān)性，若同時調(diào)整區(qū)域因素及面積因素的影響，則就可能高估了實際差異。下面運用統(tǒng)計學的相關(guān)知識對一組實例進行分析，從而進一步證明這一現(xiàn)象的存在及其對估價結(jié)果的影響。 2.公式（1）中調(diào)整系數(shù)的基數(shù)已經(jīng)發(fā)生了變化。運用市場法對可比實例進行調(diào)整時，其調(diào)整額的大小及準確性取決于兩個因素，一是各調(diào)整系數(shù)的大小與合，另外一個就是調(diào)整基數(shù)的正確選擇。根據(jù)市場比較法的定義和運用的方法，估價時是將可比實例與對象房地產(chǎn)進行比較分析，找出兩者之間的差異因素，然后據(jù)各因素的差異程度確定其修正系數(shù)。在對各個因素進行修正（交易日期修正除外）時，其有一前提假設(shè)就是兩者之間沒有其他因素的差異。既然在各調(diào)整系數(shù)的確定過程中是假定不存在其余的差異因素，那么每一項調(diào)整的調(diào)整基數(shù)就應(yīng)該是可比實例未經(jīng)修正的價格，即“某一項調(diào)整額＝可比實例價格×對應(yīng)的調(diào)整系數(shù)”。對于公式（1），我們可很容易的發(fā)現(xiàn)基數(shù)被改變的問題，這使得估價結(jié)果存在較大的誤差。 3.由于估價人員的經(jīng)驗不豐富以及資料不充分等一些原因的存在，任何一項調(diào)整系數(shù)的確定都存在一定的誤差，并且誤差可能為正也可能為負。對于公式（2）中括號里面把各系數(shù)相加而得到凈調(diào)整系數(shù)，我們并不能假設(shè)各系數(shù)不同方向的誤差能夠相互抵消，由此也就造成了估價結(jié)果的偏差，假如各系數(shù)的誤差同向，那么調(diào)整系數(shù)項越多偏差也就越大。 4.據(jù)市場比較法中“交易日期的修正”的涵義，其目的是消除時間因素對房地產(chǎn)價格的影響，把對象房地產(chǎn)在過去某個時點的價格轉(zhuǎn)換成估價時點的價格，其修正對象應(yīng)該是“對象房地產(chǎn)在過去某個時點的價格”，即可比實例經(jīng)過其它一系列因素修正后的價格。因此公式（2）中以可比實例的交易價格作為交易日期修正的基數(shù)是不合理的。 不管是運用公式（1）還是公式（2），作為計算公式，其獲得較為合理的結(jié)果的關(guān)鍵就是充分考慮各調(diào)整因素之間的相關(guān)性，合理的選取調(diào)整項目、確定調(diào)整系數(shù)以及恰當?shù)倪x取調(diào)整基數(shù)，基于以上分析，筆者認為： 1.在公式中考慮各調(diào)整系數(shù)的權(quán)重以及正確進行交易日期修正：一方面盡可能多的收集可比實例，然后運用統(tǒng)計學知識對其進行分析（如相關(guān)性分析和回歸分析等），以獲得各影響因素對價格的相關(guān)系數(shù)，以此來判定各差異因素對房地產(chǎn)價格的影響程度，并在公式中以權(quán)重反映出來；另一方面就是要正確的理解交易日期修正的涵義，正確的進行交易日期修正�？紤]這兩者，公式（2）則應(yīng)修改為 對象房地產(chǎn)價格（P）＝可比實例的價格×（1＋情況修正系數(shù)*R1＋區(qū)域因素修正系數(shù)*R2＋個別因素修正系數(shù)*R3）×交易日期修正系數(shù) 2.充分考慮修正因素之間的相關(guān)性造成的重復(fù)調(diào)整的可能以及調(diào)整系數(shù)在確定過程中的誤差如上文實例分析中所述，通過對大量實例進行統(tǒng)計分析，確定誤差的大致范圍，然后在價格計算公式中增加一誤差調(diào)整項予以調(diào)整。 3.估價人員在估價時所考慮的項目因素在市場買賣雙方對其價值各有不同的看法，因此，每一筆房地產(chǎn)在市場上的價格應(yīng)以“一定的水平、一定的范圍”來反映較為合理。 2、本網(wǎng)部分資料為網(wǎng)上搜集轉(zhuǎn)載，均盡力標明作者和出處。對于本網(wǎng)刊載作品涉及版權(quán)等問題的，請作者與本網(wǎng)站聯(lián)系，本網(wǎng)站核實確認后會盡快予以處理。 本網(wǎng)轉(zhuǎn)載之作品，并不意味著認同該作品的觀點或真實性。如其他、網(wǎng)站或個人轉(zhuǎn)載使用，請與著作權(quán)人聯(lián)系，并自負法律責任。 推薦：
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